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在美国买房也不易,科技巨头和创企想改变这一点

2018-06-20关键词:

【导语】

在美国买房也不易,科技巨头和创企想改变这一点

网易科技讯 6月20日消息,知名创投调研机构CB Insights发表研究报告探讨美国房屋的未来,称科技巨头和创业公司正在重塑人们居住的地方和方式。美国的大型科技公司正在建设公司住房、自给自足的城镇甚至是整个城市社区。创业公司也在通过创新技术重新定义未来房屋的建造方式。

以下是报告主要内容:

科技公司已经渗透到家家户户。

智能家居产品和个人数字助理就在我们的咖啡桌上。我们可以使用移动应用程序和语音指令来控制照明、温度和家居安全。

但是,尽管我们的家居设备变得多么地智能——或者至少具备一定的智能功能,但从设计到材料,家居本身并没有发生根本性的改变。

这种情况正在开始转变。

技术趋势和市场需求正促使企业将目光投向住宅房地产和建筑业。

具有前瞻性的初创企业以及Facebook、谷歌等大型科技公司,都在专注于在单户住宅和多户住宅建设方面的创新。这些公司正在推进各种各样的建设方法,以期打造雄心勃勃的开发项目——重新构想一切,从住宅使用的木材到我们思考私人空间与公共空间的方式。

在这份报告中,我们研究了重塑住宅建设、新建住房和社区开发项目的材料和方法,以及这些趋势对我们未来的住宅的潜在意义。

目录

·城市住房短缺

·建筑行业发展趋势

·工地外建造、模块化组装和预制

·将工厂和供应链结合起来

·高大木材的潜力

·重塑城市居住环境

·为富裕人群实行综合性开发

·共享居住

·科技巨头在住宅地产上留下印记

·从办公园区到住房

·Alphabet子公司拥抱智慧城市挑战

·亚马逊让智能家居成为标配的便利设施

·总结

城市住房短缺

1964年,美国著名小说家艾萨克·阿西莫夫(Isaac Asimov)参加了在纽约举行的世界博览会,而后描写了50年以后世界将会是什么样子。

阿西莫夫预计,人口激增将导致波士顿和纽约等美国城市沿着海岸汇聚成超级城市群,而城郊社区将不得不向下扩张,建造地下住宅。

尽管超级城市中心和地下住宅尚未出现,但城市已经变得更加拥挤。经济的增长给城市吸引了数十万新的高收入居民。

城市的住房供应跟不上需求,城市中心人口的增长导致房租和房价水涨船高。

全美各地的住房供应十分紧张,据报道,美国住房缺口已达730万套。据《华尔街日报》报道,2017年房价上涨了6.2%——为收入增长率的两倍,通货膨胀率的三倍。

面对这些挑战,各个城市正结合监管和激励措施,双管齐下试图解决住房短缺问题,但似乎很少有城市有希望完全解决这些问题。现在,初创公司和科技巨头都在参与进来,试图改变房地产行业的设计、建造和运营方式。

建筑行业发展趋势

劳动力和土地供应、监管以及新房地产融资的经济性,都是导致住房危机的重要因素——但这场危机很大程度上是建筑行业未能投资于研发引起的。

据Sidewalk Labs设计师埃里克·巴祖克(Eric Baczuk)和麦肯锡(McKinsey)的研究显示,美国建筑业每年仅将0.5%的建筑价值用于研发。相比之下,汽车行业的这一比例为3.7%,电脑和电子产品行业为8.8%。

“最终的结果是,建筑和20世纪中期的建筑是一样的,”Baczuk说。“工人们在现场执行高度重复性的任务和定制的库存材料。”

Katerra公司总裁特雷弗·谢克(Trevor Schick)表示,“作为最后的手工业,建筑业尚未进入工业时代或科技时代……如今人们建造房屋的方式基本上与19世纪中叶并无二致。规模经济根本不存在:大多数项目都是作为一次性项目来设计、规划、报价、采购和建造的。”

然而,新技术有望帮助建筑业带到现代。

对建筑科技公司的投资在2018年大幅增加,这主要是受到Katerra规模8.65亿美元的D轮融资(下文有Katerra的详细介绍)的驱动。截至今年6月,建筑科技领域已经完成45宗融资交易,全年交易总量有望达到或超过2017年的水平。

下面,我们将深入探讨初创企业正在为建筑业带来的一些新技术和新工艺——从预制材料到高大木材的使用。

工地外建造、模块化组装和预制

在美国买房也不易,科技巨头和创企想改变这一点

对于建筑业的高企成本,最有希望的解决方案是在工地外的工厂预制,标准化设计元素,以及在材料采购方面创造高效的规模经济。

广义地说,非工地施工是指,在实际工地以外的地方设计和建造建筑的组件。

这种方法的好处(理论上)是,可以同时处理多个建设步骤。

一些初创公司已经在这个领域开展业务;然而,到目前为止,它们只是取得小小的成功。

Fullstack Modular是总部位于布鲁克林的模块化组装预制公司,它声称要将建筑信息管理(BIM)设计和精益施工管理结合在一起,从而产生“比传统建设更快、更有成本效益的施工过程”。

该公司已筹集了600万美元资金,领导者是房地产开发商Forest City Ratner Companies前拼装式建造高级副总裁罗杰·克鲁拉克(Roger Krulak)。

Fullstack module公司最引人注目的一个项目是461 Dean,它是一栋32层的公寓楼,与布鲁克林篮网队的巴克莱中心(Barclays Center)毗邻。后者是由Forest City Ratner开发的。

然而,该项目曾遇到重大问题,比原计划晚了两年完成——它并不是高效设计和建设的模范。在Fullstack module接手之前,最初从事这个项目的建筑公司Skanska遇到了麻烦,最终导致了其与原始开发商Forest City Ratner之间的反复诉讼。

该项目让建筑业的许多人对规模较小的单户住宅建造以外的预制模式望而却步。

不过,尽管出现了这样引发公众关注的挫败,初创公司们仍在推进模块化建造方法。

Blokable是另一家模块化组装建筑公司。这家总部位于华盛顿的公司已从Vulcan Capital等公司募资600万美元资金。

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作为Vulcan旗下的私募股权部门,Vulcan Capital对西雅图市中心的商业地产进行过早期的投资。如今那些地产大部分为亚马逊所占据。

Blokable由亚伦·霍尔姆(Aaron Holm)创立,他曾是亚马逊实体零售项目的领头人。霍尔姆曾直言不讳地批评建筑业:

“一方面,我曾与工程团队一起打造各种各样的硬件和软件。之后在外面的世界,在考虑如何扩展实体店的时候,我发现这个世界完全没有效率。我当时在想:‘这太疯狂了。’”

Blokable的模块化住宅被设计得能够“即插即用”,与所有的电器、电线、管道等一起被完整地设计出来。它们可以作为独立的住宅,或者被连接/堆叠在一起,形成一座高达五层的建筑物。这种住宅的售价在5.8万美元至8.5万美元之间,旨在让更多的人能够负担得起。

将工厂和供应链结合起来

Katerra是预制建筑领域呈现出强劲发展势头的初创企业之一。

虽然预制创业公司可从可重复建设的效率中获益,但Katerra在供应链和库存方面的实力给它带来了优势。

Katerra的目标是,为多户住宅和职工住房建设带来高度整合的建造过程。Katerra的方法是,管控建筑过程的所有方面,从设计和制造到后勤和现场实施。

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这家总部位于门洛帕克的公司已累计融资11.6亿美元,最近完成了规模8.56亿美元的D轮融资,投资方包括富士康科技公司、索罗斯基金管理公司、Khosla Ventures、软银集团等等。截至目前,Katerra的预订订单总额已达130亿美元;截至2018年4月,其员工人数已超过1400人。

该公司正在开发一种类似工厂的制造过程,在这种过程中,可重复的“部件组合”设计能够轻松地配置,能够在工地外的工厂建造,最终在工地进行整装。

该公司利用建筑信息建模(BIM)为它的项目产生设计脚本,让其接入全球供应链,整合设计和材料采购工作。根据Katerra的网站介绍,该公司利用Katerra Market Analytics市场分析平台、一款物流移动应用以及IOT(互通性测试)来管理建筑工地和库存。

“从设计到工厂,再到建筑工地,都有直接的规划。”Katerra Architecture总裁克雷格·柯蒂斯(Craig Curtis)向ArchPaper表示,“材料和产品会准时到达我们的建筑工地,可即时安装。因此,Katerra建筑工地的活动更像是一个精确排序的产品装配过程,而不是传统的建造过程。”

Katerra希望,其可重复的设计将让它能够标准化物资采购流程,这最终将会帮助它从批量订购中实现可观的效率。

该公司估计,未来,它建造一个用于“员工住房”的三层郊区产品的速度将比行业平均水平快40%。

截至2018年3月,Katerra有12个多户住宅项目在建设当中,每个项目有200至400个单元。与此同时,它计划扩展其建造的地产类型。

Katerra也在扩张它的工厂产能。该公司计划在2019年开设6家制造工厂,其中包括位于华盛顿斯波坎的一家木材工厂。(下一节将介绍木材的好处。)

Katerra也积极展开并购活动,最近收购了新泽西州的Fields Construction Company以及总部位于温哥华的Michael Green Architecture。后者曾是Katerra的“设计联盟合作伙伴”,倡导高大木材设计。

高大木材的潜力

Katerra对木材的关注,反映出木材在大规模建设中很有用处的普遍观点。

业界青睐木材,有两个主要的原因:一是成本效益,二是与需要大量的能源来生产的钢铁和混凝土相比,具有可持续性。

此外,使用木材的话,建筑的重量可比使用钢铁减少大约30%,比使用混凝土减少60%。它适用于小型的建筑地基。

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上图的T3大楼,是一座7层高、22万平方英尺的木材建筑,包括亚马逊(Amazon)在内的租户。T3是北美地区最大的木材建筑之一。

加拿大拥有丰富的木材资源,因此木材活动在很大程度上集中在该地区,但该类材料在美国也越来越受欢迎。然而,两国间不断变动的关税可能会抑制木材市场。

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重塑城市居住环境

西雅图和旧金山等城市尤其受到住房短缺的影响。长足的经济增长,加上住房供应投资不足,造成了一房难求的局面。

在西雅图,随着亚马逊的员工规模从2010年的5000人增长到2017年8月的4万人,房价增长速度据说比美国任何其它的城市都要快。在“超级通勤族”排行榜上,西雅图现在排在第三位。“超级通勤族”是指那些每天单趟通勤时间超过90分钟的居民。

虽然人们很容易会将住房短缺归咎于亚马逊等大公司,但西雅图的住房危机很大程度上是由于区域划分法规和高昂的建筑成本导致的。这些因素都抑制了住房供应。

据《西雅图时报》称,在西雅图所有的“可开发土地”中,单户住宅占49%,多户住宅占8%,商业地产占8%。大部分的新住房都集中在8%的多户型土地供应上。

为富裕人群实行综合性开发

面对严峻的住房挑战和庞大的高收入专业人士群体,大型科技中心正把重点放在多户型地区的高端综合性开发上。

在洛杉矶,Playa Vista社区直到最近才被认为是上等的房地产地带。它与2012年被Brookfield Residential收购来开发,该公司预计科技行业的发展规模将超出洛杉矶原有的办公空间。这个社区如今是Alphabet、雅虎、微软、IMAX、艺电和Facebook等知名公司进驻的地方。

综合性开发项目包括全食超市(Whole Foods)门店、电影院、健身房以及其他的零售设施。目前约有5-6万名员工在该地区工作,房屋价值超过400万美元。据《华尔街日报》报道,到2020年全面完工时,Playa Vista社区将拥有6046个单元。

不过,虽然多户型开发在高端市场正变得越来越普遍,但该模式仍然无法给人们难以支付租金的低端住宅市场带来解决方案。Sidewalk Labs(Alphabet?旗下子公司)的数据显示,每四个美国人中就有一个承受着“严重的房租负担”(即房租占每月收入的50%以上)。

共享居住

除了预制住宅和模块化组装住宅的工地外建设以外,一些初创企业还在改造现有建筑,以提高居住效率。它们把那些建筑改造成为共同居住的空间,让居民租用更小的独立空间,以及共享厨房和休息室等公共区域。

WeWork是这个领域最知名的公司,在纽约和华盛顿特区都有WeLive商住一体的合租服务地点。然而,尽管该公司计划进行更快速的扩张,但自2016年上线以来,该公司仍然只有两个WeLive服务地点。

WeWork暂停了该项目,直到它“改善10倍”才会重启。WeLive的负责人詹姆斯·伍兹(James Woods)表示,公司希望“花些时间改进这款产品,把它做好”。有传言称,该公司将在西雅图推出该项服务。

虽然像WeWork这样资金充裕的公司遭遇了挫败,但其他初创公司一直在推进共享居住设施的建设。

Starcity是其中一家日渐壮大的共享公寓公司。这家总部位于旧金山的初创公司毕业于创业孵化器Y Combinator,迄今已融资1860万美元,最近完成了规模达1640万美元的A轮融资,投资方包括Alrai Capital、Bullpen Capital、Invest AG和Y Combinator。

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Starcity的商业模式是,通过租赁或者直接收购获得房产,然后将其改造成共同生活空间,住户每人每月大约需要花费1800美元,包含免费的Wi-Fi、公共设施和清洁服务。住户租用一间卧室,公共空间可以自由使用。

这种商业策略与WeLive相似,都属于资本密集型,建筑和装修的成本不小。

Fifth Wall Ventures的鲁洛夫·欧柏曼(Roelof Opperman)告诉The Information:

“该模式或许行得通。许多风险投资者都不大会考虑这些初创企业,因为它们所预测的资本密集程度远远超过了许多人习惯的水平。”

据《纽约时报》报道,Starcity有三座大楼在营业,共有36个单元,8000人在想要入住的等待名单上。它还有9栋正在开发当中的建筑,同时计划收购以前的酒店、停车场和商业地产。

在进行A轮融资时,Starcity告诉《纽约时报》,它计划在2018年在旧金山地区建成数百个单元,到2019年建成数千个单元。

Hubhaus和Common是另外两家共享居住初创公司,不过它们采用不同的模式。它们选择与房东建立合作,收取管理费用。

Common在2017年赚得了600万美元的管理费,相当于建筑净营业收入的30%和总租金收入的3%。不过,该公司没有取得盈利,当年录得830万美元的息税折旧摊销前亏损。

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Common拥有雄心勃勃的增长目标。截至2017年12月,Common拥有500名住户,但它预计,通过接入新的房产和增加2.5万以上的住户,到2020年公司的收入将增加到1.3亿美元。

科技巨头在住宅地产上留下印记

除了想要改变行业的初创企业以外,一些最大的科技公司也在通过合作和直接开发自己的地产,驱动房地产市场的变革。虽然它们的主要目的是为员工提供更多的住房,但也有一些项目对于改变居住环境有着更大的目标。

从办公园区到住房

近年来,大型科技公司的房地产建设步伐明显加快。据《华尔街日报》报道,今年第一季度,上市公司设备和设施的资本支出同比增长了近20%。

虽然巨额资本支出算不上什么新鲜事——苹果为在库比蒂诺建造“太空飞船”总部花费了50亿美元——但这些公司开始关注为员工和公众开发住房是近期的事情。

虽然苹果公司目前还没有开发住宅,但其他科技公司正开始在自己的园区里建造房屋。这一策略是为了改善它们与社区之间的关系,以及让自己的员工能够更容易获得住房。

Facebook的Willow Campus园区

例如,Facebook计划扩大其在门洛帕克的园区,加入住房来提供给员工和公众。

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据《纽约时报》报道,该占地59英亩的项目第一期工程名为Willow Village,将于2021年完工。该工程将包括1500套公寓,其中225套将低于市场价。此外,该计划要求采用综合性零售模式,包括杂货店和药房,分出8英亩土地用于建设广场、公园和自行车/人行道。

Alphabet的模块化组装住房

谷歌的母公司Alphabet今年第一季度的资本支出同比增长了两倍,达到了73亿美元。它的首席财务官露丝·波拉特(Ruth Porat)表示,这些支出主要来自房地产、数据中心和海底电缆的建设。

谷歌迄今为止在住宅建设方面的最大尝试是,其在山景城莫菲特场的开发计划。该公司购买了300套模块化组装住房,其向总部位于瓦列霍的Factory OS下的订单共计花费2500万至3000万美元。

据The Information报道,谷歌最近还提出在园区内建造更多的公寓,发出招标书。Katerra是其中一家予以回应的公司。

2017年12月,谷歌得到了当地官员的批准,将建设一个有9850个单元的开发项目。据Business Insider报道,该项目与该公司在山景城扩建North Bayshore园区的计划有关。除了近1万套住房之外,该公司还将新建360万平方英尺的办公空间。

谷歌房地产开发副总裁马克·戈兰(Mark Golan)曾表示,“我们与市政府和社区的共识是,开发项目应该面向所有人,容纳各个不同的经济阶层,帮助营造多元化的社区,同时帮助缓解交通拥堵以及就业和住房不平衡的问题。”

Alphabet子公司拥抱智慧城市挑战

对房地产最雄心勃勃的愿景可能是Sidewalk Labs对多伦多Waterfront地区的计划。Sidewalk Labs是Alphabet的子公司,致力于研究和开发针对城市环境的技术。

在对多伦多Waterfront地区开发的招标书的响应中,Sidewalk Labs提出了一个广阔的愿景。

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该公司提出打造一个技术先进的社区,通过针对住宅、零售、能源和交通的先进模式提供服务。

在获得多伦多的初步批准后,该公司已承诺出资5000万美元和投入一年时间来开发Waterfront的Quayside地区。据路透社报道,Quayside占地12英亩,根据目前的计划,它的首批居民将在2022年搬入。目前的计划要求建筑面积在5.5至6.5万平方英尺之间,65%的空间用于住宅。

Sidewalk Labs计划过如何处理零售空间、能源、废物处理、移动性等问题,但在这里,我们重点谈谈其对住宅开发、建造以及整合整个地区的数字层的计划。

改善公共空间和服务的数字层

该社区将利用一个由传感器和摄像头组成的网络,创建一个“数字层”,从而提供“前所未有的物理环境方面的洞察力”。

该数字平台将能够测量环境并提出改进建议,模拟假想事件,定位各种基础设施和资源,并提供一个供居民获取公共服务的门户。

鉴于公众对数据隐私的担忧,人们对Sidewalk Labs将如何处理所收集的所有数据给予了极大的关注。Sidewalk Labs的首席执行官丹·多克托罗夫(Dan Doctoroff)曾表示,公司将“销毁所有非必要的信息,只保留能改善生活质量的数据,不会将数据卖给广告商。”

经济适用住房与灵活建设

Sidewalk Labs说,它将把20-30%的住宅单元分配给经济适用住房。事实上,该公司预计,一个四口之家的生活成本将下降14%,这一点主要是通过降低租金、交通和公共设施的成本实现的。

Sidewalk Labs住房规划的一个关键特征是,一种名为Loft的建筑产品。

该产品的主题围绕着这样一个假设:每个建筑都将需要“持续和频繁的内部变化”。这一理论被总结为“根本性的混合用途”,即住宅、零售、办公和停车可能发生在同一栋建筑物内。

从监管的角度来看,Sidewalk Labs建议多伦多考虑实行一种“基于结果的代码”来实现建筑使用的多样性。根据这一规定,房地产将划分区域来最小化污染和其他因素,而不是根据土地用途来划分区域。例如,可以测量区域的安全性、噪声、能源使用和污染。

该公司还计划通过其数字平台促进共享居住,实现耐用物品的全面共享,分摊建筑和个人服务的成本,以及提高空间效率。

打造250-350平方英尺的Microunit微型单位也在计划当中。

Sidewalk Labs将结合采用我们在本文讨论过的各项热门技术——组装建造、预制制造和标准化以及高木材构造。仅仅采用组装建造可能就能节省12.5%的“商业建造成本”。

招标书指出:

“这种全面的方法将使得所创建的整个部件库都具有标准化的连接和互通性,这将为各种各样的建筑类型提供各个主要的装配组件。通过将这个多功能的产品库与先进的制造技术相结合,比如可重复拼装、机器人建造、工地内外的自动化和3D打印技术,Sidewalk将能够在设计、劳动和材料使用方面取得新的生产效率。”

亚马逊让智能家居成为标配的便利设施

亚马逊的家居计划远没有Facebook或者谷歌那么雄心勃勃,但借助旗下的语音助手产品,亚马逊无疑成为了智能家居领域最无处不在的玩家。现在,它正处在将自己融入家居的最初阶段。

该公司最近与美国最大的一些住宅建筑商和开发商建立了合作,如Lennar、Shea和Brookfield Homes。

在美国买房也不易,科技巨头和创企想改变这一点

亚马逊在美国多个州的体验中心将会让客户参观Lennar打造的住宅,也让他们与亚马逊的一系列智能家居设备进